Est-il possible de faire une étude de sol sur une maison déjà construite ?
Il est tout à fait possible de réaliser une étude de sol sur un bâtiment existant.
Ce type d’analyse peut s’avérer nécessaire dans différents contextes : apparition de fissures, projet d’extension, travaux de reprise en sous-œuvre, ou encore vente d’un bien.
Dans cet article, nous dressons une liste des situations dans lesquelles une étude de sol peut être réalisée après construction.
Analyse des sols en cas de vente d’un bien autoconstruit
Dans le cas d’une maison autoconstruite, l’absence de garantie décennale peut susciter des inquiétudes chez les acquéreurs. Le vendeur reste responsable des travaux qu’il a lui-même réalisés, ce qui peut engager sa responsabilité en cas de désordre structurel.
Pour rassurer les futurs acheteurs, il est fortement recommandé de faire réaliser une expertise bâtiment indépendante et également une étude de sol.
Celle-ci permet de documenter les caractéristiques géotechniques du terrain, d’identifier d’éventuels risques (argiles gonflantes, tassements, etc.), et de montrer, par exemple, que les fondations ont été conçues en tenant compte des contraintes du sol.
C’est une démarche rassurante, à la fois pour sécuriser la vente et valoriser le bien.
Etat des lieux lors d’un abandon de chantier ou inachèvement d’une maison
Un abandon de chantier, à ne pas confondre avec un simple arrêt temporaire, se caractérise par une interruption prolongée et injustifiée des travaux. Dans ce contexte, plusieurs questions se posent : les ouvrages déjà réalisés sont-ils conformes ? Y a-t-il des malfaçons, notamment au niveau des fondations ou des murs porteurs ? Et surtout, les travaux peuvent-ils être repris en l’état par une autre entreprise ?
Avant toute reprise, il est souvent indispensable de faire un état des lieux complet du chantier avec un expert bâtiment. Cela passe généralement par la réalisation d’une étude de sol et d’une étude structure.
Le géotechnicien analysera les caractéristiques du sol et vérifiera si les fondations sont adaptées aux contraintes du terrain. De son côté, l’ingénieur structure évaluera la conformité des travaux avec les plans initiaux et identifiera d’éventuelles malfaçons touchant la structure (fondations, murs porteurs, planchers, charpente…).
Ces expertises du bâtiment et des sols sont essentielles pour sécuriser la reprise du chantier et garantir la fiabilité du projet.
Etude de sol après coup pour souscrire une assurance dommages-ouvrage
Lors de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage, les compagnies exigent généralement la fourniture d’une étude de sol conforme, de type G1 ou G2, afin d’évaluer les risques liés au terrain. Toutefois, certains maîtres d’ouvrage estiment que cette étude et cette assurance sont superflues et trop coûteuses. Ils choisissent de s’en passer pour des raisons budgétaires.
En cas de désordre survenant après la construction, il n’est pas rare que ces mêmes maîtres d’ouvrage regrettent ce choix et souhaitent alors souscrire l’assurance a posteriori. Si aucune étude de sol n’a été réalisée initialement en phase de construction, ils peuvent envisager d’en faire une pour tenter de régulariser leur situation.
Cependant, cette démarche est généralement vouée à l’échec : les assureurs dommages-ouvrage refusent presque systématiquement toute souscription une fois les travaux commencés, sauf cas très exceptionnels. D'où l'importance d'anticiper ces démarches dès la phase de conception du projet.
La réalisation de l’étude de sol une fois la maison construite peut toutefois s’avérer utile. Elle permet de vérifier la conformité de l’ouvrage (système de fondations par exemple) et de prendre des décisions en cas de non conformités et/ou risques de sol (réalisation d’aménagement par exemple horizontaux pour confiner les argiles ou éloigner les eaux de l’ouvrage).
Evaluer le sol et un bâtiment pour un projet de surélévation
La surélévation d'une maison consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux à une habitation existante, sans augmenter son emprise au sol. Cette technique constitue une solution judicieuse pour optimiser l'espace habitable, particulièrement lorsque le terrain est limité ou qu'une extension horizontale n'est pas envisageable.
La faisabilité d’un tel projet repose sur divers critères, tels que la structure existante du bâtiment, la capacité de ses fondations de dernier à supporter les charges, la réglementation locale ainsi que les droits de propriété. Par exemple, les constructions anciennes peuvent nécessiter des renforcements de fondations ou de structure, et les immeubles en copropriété requièrent l’accord préalable des copropriétaires. De plus, les bâtiments situés dans des zones protégées ou patrimoniales peuvent être soumis à des contraintes spécifiques.
Dans ce contexte, l’étude de sol G2 représente un investissement indispensable pour assurer la pérennité et la sécurité de votre projet de surélévation, en permettant d’anticiper et de maîtriser les risques potentiels.
Après un sinistre pour savoir quels travaux de réparation réaliser
Suite à un sinistre, il est essentiel de déterminer précisément quels travaux de réparation sont à réaliser. En France, les sinistres liés à la sécheresse sont en hausse, principalement dus aux mouvements des sols argileux. Il y a aussi les causes accidentelles (fuite de canalisation souterraine) qui rendent le sol instable. De plus, l'habitat, souvent vieillissant, peut présenter des risques de désordres liés au sol ou aux fondations, menaçant ainsi la sécurité des occupants.
À la suite d’un arrêté de catastrophe naturelle ou d’un arrêté de péril, une étude de sol de type G5 peut s’avérer indispensable. Elle est souvent demandée par les experts désignés par les assurances ou les tribunaux et aussi par les experts amiables qui accompagnent les sinistrés. Cette analyse permet d’identifier l'origine géotechnique des désordres, d’évaluer les risques encourus et de formuler des recommandations précises pour les mesures de réparation à entreprendre.
Foire aux questions au sujet des études de sol réalisées sur des maisons déjà construites
Combien coûte une étude de sol sur une maison déjà construite ?
Le coût d’une étude de sol sur un bâtiment existant varie en fonction du contexte et de la problématique à analyser. Pour un sinistre lié à la sécheresse, par exemple, il faudra réaliser une étude de type G5 (diagnostic), dont le tarif débute généralement à 3 000 € TTC. En revanche, pour un projet d’extension nécessitant une étude G2 avec reconnaissance des fondations existantes, le budget à prévoir se situe plutôt entre 1500 et 2000 € TTC. Chaque situation étant spécifique, il est conseillé de demander un devis détaillé auprès d’un bureau d’études géotechniques pour obtenir une estimation adaptée au projet.
L’étude de sol G1 est-elle obligatoire pour la vente d’un terrain avec une maison déjà construite ?
Non, l’étude de sol G1 n’est pas obligatoire dans le cadre de la vente d’un terrain déjà bâti. Cette obligation concerne uniquement les terrains non construits, destinés à accueillir une future construction, situés dans des zones à risque de retrait-gonflement des argiles. Dans le cas d’un terrain avec une maison existante, aucune étude géotechnique n’est exigée par la réglementation lors de la vente. Toutefois, dans certaines situations (fissures, doute sur la stabilité du sol, projet d’extension), il peut être utile de faire réaliser une étude de sol pour sécuriser la transaction ou éclairer l’acheteur.